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小產權房:深圳最大影子市場的風險和機遇

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時間:2021-08-28 來源:未知 作者:未知 閱讀:983 次

  5月18日,國資源部發布通知,做好小產權房的產權歸屬登記工作!锻ㄖ纷钪攸c的一句話:城鎮居民非法購買宅基地、小產權房等,不得辦理登記,不得通過登記將違法用地合法化。

  5月20日,廣州市規劃局又發布消息,《廣州市“房地一體”農村宅基地和集體建設用地確權登記發證工作方案》,同樣也是做好小產權房確權登記的工作。重點也依然是:城鎮居民非法購買農村宅基地及地上房屋的,一律不予確權登記。

  沒有任何官方的數據可以查到深圳小產權房每年的交易量。但這絕對是一個驚人的數字,深圳60.8%的租客租住在城中村小產權房里中(數據來源鏈家白皮書),深圳正規商品房僅占所有住房總量17%,小產權房占比高達47.8%(數據來源深圳特區報),街頭巷尾網絡論壇遍地的小產權廣告,互聯網各種小產權交易平臺……足以推測,小產權市場在深圳,是多么巨大的一個存在,堪稱深圳最大的影子市場。

  按照1998年以前的《土地管理法》,城鎮居民可以購買農村住宅,你如果是在那個年代買的小產權,是合法的并獲得確權登記,但1998年修訂過一波以后,凡是城鎮居民取得農村住宅的,均違法【1】。

  98年之后城鎮居民買小產權房,不能取得確權登記,但與村民簽署的購房合同依然受法律保護,僅僅是一紙合同,在該小產權房未來變現的時候,會帶來很多不確定性,這就是小產權房混亂而刺激人的地方。

  非原著村民購買小產權房的,除了需要一紙合同的保障外,也想賭未來迎來轉正(確權登記)的一天,很顯然,這個政策沒有絲毫放松購買小產權房違法的意思,態度很明確,等于宣告非原著村民購買小產權“轉正”無期徒刑。

  深圳小產權房的問題是中國一線%的產權不清晰村民自建房,是正規商品房套數的三倍(數據來源2017年特區報報導的一則官方統計),它們才是房地產的主流市場。

  這一切都是因為深圳商品房供應量太低導致房價高漲,也給了小產權房獲得了巨大的生存空間;更因為深圳在全國最早(2009)年啟動城市更新,被更新的城中村、小產權房一舉成了深圳最值得下注的投資品,引發大量投資者和資金卷入。

  在啟動城市更新政策前,深圳的小產權房有兩個重要的歷史節點:1992年和2004年,深圳分別完成了原特區內和原特區外的土地轉制,把所有集體土地全部轉成國有土地【2】。

  但名義上土地是轉了,對村民的補償卻一直談不妥,所以地還是收不回來,實質的開發權不在城市而還在村里,村民的私搭亂建就一直持續。隨著土地越來越貴,賠償越來越難,所以那些土地和村房的性質就成一個巨大的歷史遺留問題,直到現在【3】。

  關于小產權的的政策雜音一直很聒噪,原因是各種價值觀和利益產生的各種解讀,大體上有這樣一些觀點和意見,每年都會被拿出來炒作:

  1、當國家或省市政府強調不給城鎮居民購買的小產權房確權登記,很多報道會武斷地說“小產權房判死刑了”!

  其實呢,政府部門僅僅是為了進行一次大數據統計,以制定下一步方案,逐步解決這個歷史難題,至于能不能解決,就沒人知道了。

  2、不久前,不少媒體又在重炒前一陣子的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,即利用集體用地建租賃住房的消息。該消息造成村集體用地住宅交易被認可的錯誤推導,又增加了市民對小產權轉正預期。

  其實呢,政策僅僅允許經過確權登記的小產權房,進入廉租房序列,給它帶個合法的帽子?墒,帽子就意味著利益空間不大還被監管,又有誰愿意被轉正呢?

  3、一些經濟學家呼吁小產權轉正,這樣可以大量增加市場商品房供給,緩解緩解居民購房壓力。說罷網友紛紛點贊轉發評論,直呼良心專家。以深圳的住房結構來看,如果小產權房轉正,供給增加300%,房價不跌才怪,確實緩解住房壓力。

  誠然,理論并沒有問題。然而,深圳官方三番五次申明自建房違法性。許多人也是查看官方條例才放棄低價小產權,選擇背負沉重貸款購買商品房。如果條例說改就改,房價穩不住暴跌,背貸的人找誰評理?以后作為守法良民,又該聽誰的話?

  如果投資小產權房“先上車,后買票”的行為被允許了,未來的違建行為和非法違建交易,只會越來越猖狂。

  1999年,深圳對歷史遺留小產權進行過一次確權,即發“綠本”【4】。結果,機智的村民們有了轉正的預期,瘋狂借錢加蓋房子,攔都攔不住。反正光明街道的監察人士曾在受訪中說過這樣一句話:

  這也就有了今天深圳密密麻麻的握手樓。99年之前的違建大約是10萬棟,而99年之后是25.7萬棟【5】。

  所以,現在再確權歷史違建基本不可能,過往的舉措也算是之前決策者的一個不明智之舉。越確權,越增加違建動機。

  但是,租金低廉的小產權房,為城市低收入人群尤其是流動人口,提供了大量可以棲息的地方。這些人群往往是一個城市制造業和服務業的絕對主力,決策層也會考慮到這一點。

  就像《城市的勝利》中所描述的一樣,為低收入流動人口提供居住條件,可以有利于貧民天才被挖掘,有利于降低人力成本,有利于全國貧困率降低等多方面好處。

  所以,我認為城市不會輕易暴力“清掃”小產權房,更不會驅趕小產權租客和住客。那么小產權房交易市場,未來十年可能都難以徹底消滅。更多的可能是會以一種“睜左眼閉右眼”的方式,來“允許”它存在。

  這也就是為什么,近10年的政策從未提及對存量小產權房的處理方式。一般說到不得確權,就沒后文了。

  許多文章說小產權不能買,無非幾個原因:1、沒房產證,不能過戶;2、不能按揭、抵押;3、不能落戶、無學位。

  但是,小產權的交易還是火爆了40年,因為:一是實在是太便宜了;二是作為投資博未來城市更新——這是比投資高科技公司的更安全劃算的風投。

  據隊長了解,白石洲在確定拆遷但開發商還未公布的時候,民房大概是2萬,到了綠景確定接手以后,一下漲到了3-4萬,到了真的有動作設圍擋的時候,房子就漲到了5萬以上。據說,這個生意養肥了好幾家投資公司。

  按照綠景與白石洲村民談妥的補償標準,外來人員可以獲得1:1的安置住宅補償(在深圳,恐怕沒人會去選貨幣補的2萬8)。

  正處白石洲周邊的華僑城、深圳灣花園等的房子價格在8-12萬/平。大沖城市花園已經賣到了恐怖的16萬/平。

  所以,未來白石洲新的回遷房,一定比現在8萬5的老破小要值錢點,怎么說也可以賣到10-12萬,我們按10萬算,然后把通貨膨脹和房價上漲抵消,這筆白石洲小產權的交易,就是5萬變10萬的生意。

  和開發商簽訂拆遷補償協議的時候,如果你不是原著村民,而是買了原著村民的房子(與其簽署合同),你得拉上他一起簽補償協議。將來分配回遷房的時候,也得由他來簽確認書。雖然你和原村民有合同,但有的人可能會找各種理由推脫搪塞,要再敲你一筆竹杠,或拿出當年“綠本”等產權證明,聲明產權,反悔交易,自己拿補償。

  所以,如果真的是篤定博拆遷,買農民房要買沒有“綠本”或“豬肝本”的,這樣產權模糊,最后拆遷收益只能按照當時簽訂的各類交易見證書來判,而這些協議上,往往受益方是買家。

 。ㄘi肝本:1993年寶安撤縣改區以前,以村鎮建設辦為審批主體審批過的宅基地,建成后由寶安縣房管部門核發的《房屋所有權證》)

  由于小產權處于監管灰色地帶,賣方可以以各種理由模糊產權。跟你交易的說不定是二手或者N手房東,而你根本不知情。最后拆遷補償仍然賠給最初的一手擁有者。

  深圳城市更新是個世紀大難題,你永遠不知道拆遷什么時候完成,即便是華潤與大沖這樣順利進行的舊改項目,整體下來也超過十年,要是碰到個“木頭龍”式釘子戶,拖個十幾二十年很正常,還記得去年南方都市報的那篇嚇人報道嗎,“30多位業主在等待拆遷中辭世”。還有的舊改項目,拆了一部分就死翹翹了,或者政策改變不允許舊改了。那就意味著你的投資血本無歸。

  由于時間線長,你完全無法預估市場的云譎波詭,說不定過幾年來個房產稅或者金融危機,房價跌一波,也不是不無可能。這樣一來,你的投資收益可能是負值。

  總之,高收益對應高風險,投資小產權這種事情本來就游離在規則之外,規避風險的事,只能說這么多了。

  前文已經提到,小產權的難題一時半會解決不了,所以你十年內不必擔心執法者會斷水斷電趕你出門。你只需要確認以下幾個事項:

  1. 擁有1994年深圳《關于頒發【新房地產證】的通知》中的《房地產》證,即“綠本”,多查找“綠本”的資料,確定這個房子不是“假綠本”。

  2.找正規律所簽《律師見證書》,在協議內明確雙方權益以及糾紛處理方式。尤其是如果發現房產在交易時間點前被抵押,買家應取得怎樣的賠償。

  總之,在房價極高的深圳,未來很長一段時間小產權房都將是低收入者的棲息地,其經濟價值和社會價值將長期存在。

  原村民對利益的追逐,大批移民對高房價的無奈,中國城鎮化的超預期進行,各方利益集團的微妙聯系,政策與市場的巨大沖突,讓小產權房交易變成一個巨大的影子市場,

  術業有專攻,我是小東,歡迎大家關注我,更多的小產權,統建樓,拆遷舊改房小干貨與分享,有啥問題請私信或者評論區告訴我,我會第一時候回復您,謝謝!

(責任編輯:admin)

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